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北京京奥房地产开发有限公司与北京嘉和天朗商贸有限公司合同纠纷

发布时间:2017年7月12日 黔东南凯里合同纠纷律师  
北 京 仲 裁 委 员 会
裁 决 书
      (2002)京仲裁字第0491号
申请人:北京京奥房地产开发有限公司
住所:北京市海淀区西郊北洼路6区
法定代表人:许荣茂  董事长
委托代理人:胡书韩  北京市正海律师事务所律师
于晓阳  该公司职员
被申请人:北京嘉和天朗商贸有限公司
住所:北京市海淀区车道沟8号院5号楼信弘大厦6室
法定代表人:刘宣麟 
  北京仲裁委员会(以下简称本会)根据申请人北京京奥房地产开发有限公司(以下简称申请人)向本会递交的仲裁申请书、申请人与被申请人北京嘉和天朗商贸有限责任公司(以下简称被申请人)2000年6月29日签订的《华澳中心二期(嘉丰苑)场地租赁合同》中的仲裁条款,于2002年7月5日受理了申请人和被申请人之间上述合同项下的争议仲裁案(以下简称本案)。本案编号(2002)京仲案字第0453号。
由于申请人和被申请人未在规定的期限内共同选定首席仲裁员,本会主任指定仲裁员安红旗担任本案首席仲裁员,与申请人选定的仲裁员陈震、被申请人选定的仲裁员刘玉明于2002年10月22日组成仲裁庭,适用普通程序对本案进行审理。
仲裁庭审阅了申请人提交的仲裁申请书、被申请人提交的仲裁答辩书和有关证据材料,并于2002年11月6日对本案进行开庭审理。申请人的委托代理人与被申请人的委托代理人均到庭,就本案争议事实分别做了陈述和答辩,并回答了仲裁庭就本案事实提出的问题,还就有关证据进行了质证。仲裁庭听取了双方当事人的陈述和答辩,对本案有关事实进行了庭审调查,对有关书证的原件进行了核实。
本案现已审理终结。仲裁庭根据本案开庭情况,以及双方当事人提交的所有书面材料和庭审结果,经合议,依法作出本裁决。兹将本案案情、仲裁庭意见和裁决结果分述如下:
一  案情
2000年6月29日申请人与被申请人签订了《华澳中心二期(嘉慧苑)场地租赁合同》(以下称合同)。根据合同约定,被申请人租赁申请人位于北京市海淀区紫竹院路31号华澳中心二期(嘉慧苑)地上二层作为餐饮用房,建筑面积2710.68平方米,租期从2000年7月20日起至2010年7月19日止,共计10年,其中从2000年7月20日至2000年11月15日为免租期,免租期为租期的一部分,免租期内,被申请人免交租赁房屋的租金,但须依合同约定缴付除租金以外的其它一切费用。租金及物业费以北京市国土资源和房屋管理局实测建筑面积为准计算。合同约定,上述被申请人所租房屋租期的前3年每月租金为每建筑平方米93元(人民币,下同)。从第4年起,租金递增5%,自第7年起租金每3年递增8%。物业费按物业公司规定的标准收取,每建筑平方米每月13元人民币,被申请人应于合同签订后3个工作日内,向申请人支付相当于2个月租金的按金计504186.48元人民币,向物业公司支付相当于1个月物业费的按金计35238.84元人民币。合同又约定,被申请人自合同签订后的首期租金即2000年11月16日至11月30日的租金计126046.62元人民币应于2000年11月17日支付给申请人;被申请人合同签订后的首期物业费即2000年9月20日至2000年9月30日1个月的物业管理费计11746.27元人民币,应于2000年9月18日前支付给物业公司。同时,被申请人应于每月开始的3个工作日内向申请人支付上月的租金和当月的物业管理费及其它相关费用,被申请人如未按合同规定缴纳或迟延缴纳应付的各项款项,申请人有权按所欠款项按日加收万分之五的滞纳金;若被申请人延迟缴纳超过30天,申请人有权根据合同第八条规定解除合同。如租期开始日不是当月首日,则第一个月和最后一个月的租金和物业费按当月实际租赁天数计算并支付。合同第6.10条约定,除非征得被申请人书面确认,否则申请人在合同履行期间,无论是否收取价款,均不得在嘉慧苑出租其它场地作为中餐厅,经营与被申请人在风味、品种相同或相似的餐饮服务。合同第8.1条约定,如被申请人未按合同第5条约定缴纳任何一期租金或有关费用超过45天,申请人有权单方面终止或解除合同,而无须向被申请人作出任何赔偿。第8.2条、8.3条约定,被申请人如违反合同第7条约定的义务并在收到甲方通知后14天内仍未有效更正,申请人有权单方面终止或解除合同,并有权扣除被申请人已支付的按金,如给申请人造成经济损失,被申请人还应按申请人所受损失支付赔偿金。除上述外,双方还就入住、装修、续租、双方的权利和义务、终止、违约等作了约定。
2000年10月29日,双方签署了9份场地交接书。被申请人于2000年7月7日向申请人支付了合同约定的2个月租金的押金计504186.48元人民币,2001年3月19日被申请人向申请人支付了合同约定的首期物业费5万元人民币。2001年11月被申请人开始入住装修,并于2001年春节以被申请人注册登记的嘉麟楼餐饮公司之名开始营业。在开业前装修过程中,双方因消防、空调、天然气等改造工程发生争议,被申请人因此停付了租金、物业费及其它费用。直至2001年7月20日,双方就上述争议达成补充协议,按补充协议的约定,乙方所享有的免租期自2000年11月1日起至2001年2月28日止,为解决消防、中央空调及天然气工程改造中发生的争议,申请人同意以免除被申请人2001年3月和4月的租金的方式承担上述工程改造费用,同时,双方还约定,被申请人向申请人缴纳租金的日期从2001年5月1日开始。在补充协议签订后3天内被申请人向申请人支付2001年5月和6月的租金。从2001年7月以后,被申请人仍按合同约定的日期和金额向申请人支付租金,如被申请人按上述约定支付2001年5月和6月的租金,申请人同意免除被申请人因欠租所应承担的滞纳金。另外,双方确认,被申请人向物业公司支付物业费及其它费用的日期自2001年1月1日起计算,对被申请人已预付的物业费按合同约定据实结算,被申请人应于2001年7月31日前结清2001年7月31日之前所欠的物业费,2001年8月起以后的物业费用仍按合同约定的日期和数额向物业公司支付,如被申请人按上述约定支付了2001年7月31日所欠的物业费及其它费用,物业公司同意免除因拖欠物业费及其它费用所应承担的滞纳金。双方还约定,基于上述条款的履行,申请人与被申请人均保证不再相互追究补充协议生效前双方在履行租赁合同过程中的一切责任,双方必须按租赁合同房产的现状继续履行租赁合同。
2001年5月1日,申请人同意将出租给天惠福商贸中心的嘉慧苑地下二层开办的天福超市的一部分出租给经营兰州拉面、麻辣烫及盒饭快餐的一些商户,开设中餐饮食服务。2002年1月25日,被申请人致函申请人,认为申请人违反了租赁合同第6.10条的约定,并提出停付2001年12月起的租金。2002年2月7日,申请人委托律师致函被申请人,认为自己的上述行为并未违反合同第6.10条的约定,并要求被申请人继续履行合同和补充协议。2002年4月5日,被申请人支付了2002年3月的租金,并于2002年4月22日支付了2002年4月的物业费。2002年5月29日,申请人又致函被申请人,要求其支付拖欠的费用,否则,将解除合同。被申请人于2002年6月5日和6月7日向申请人支付了2002年3月的物业费、2002年4月的租金和2002年5月的部分租金。申请人认为被申请人屡屡违约,致使合作基础丧失,不能实现合同目的,因此,向本会提起仲裁。
申请人的仲裁请求为:
一、 解除双方于2000年6月29日签订的合同和2001年7月20日签订的补充协议,责令被申请人将租赁场地恢复至清洁状态交还给申请人。
二、 被申请人立即支付拖欠的租金1092404.04元人民币及滞纳金65880.36元人民币。
三、 被申请人立即支付6个月的物业费及其它费用403387.37元人民币及滞纳金30894.34元人民币。
四、 被申请人赔偿2个月的房租损失504186.48元人民币及1个月物业费损失35238.84元人民币。
五、 被申请人赔偿申请人因本案而支付的律师费4万元及申请人及其仲裁代理人为办理本案支付的取证费用、交通费用、复印费用等(暂估1000元)。
上述仲裁请求共计2172991.43元。
六、 被申请人承担本案仲裁费用。
2002年11月15日,申请人变更仲裁请求如下:
一、 将原仲裁请求2变更为:被申请人立即支付拖欠的租金2100777元及滞纳金152264.33元人民币。
二、 将原仲裁请求3变更为:被申请人立即支付9个月的物业费及其它费用合计536142.29元及滞纳金61924.55元人民币。
除上述外,其它仲裁请求不变。
上述仲裁请求共计3431533.49元。
双方争议的焦点如下:
(一)关于合同第6.10条的履行
申请人称:合同第6.10条的含义确系避免对被申请人的经营造成某种同业竞争,但不能泛泛而论,而应从合同起草时双方本来意思表示来理解同业竞争的含义。被申请人经营定位于高档海鲜酒楼,针对的是高档菜肴的消费人群,所保留的家常菜仅是起到丰富菜系品种的点缀作用,这说明,第6.10条的含义是保证被申请人经营期间杜绝出现第二家承租户经营高档餐饮服务,从而产生同业竞争。另外,地下二层的餐饮服务是个大排档,两处经营地所针对的是不同的消费群体。被申请人认为地下二层出现小吃、快餐而导致被申请人营业额急剧下降没有证据,即使有下降,被申请人周边原已存在现又开张数家菜馆,被申请人如何证据地下二层小吃摊档导致被申请人营业额下降?
被申请人辩称:合同第6.10条的意思是在嘉慧苑二期范围内排斥与被申请人经营业务的同业竞争现象,从而在一定程序上保护被申请人承租物业的经营利益,这是申请人的一项义务,这种保护的作用方式应以被申请人的经营行为为标尺,但申请人未经被申请人同意,在地下二层允许他人经营中式餐饮项目,包括但不限于兰州拉面、四川麻辣烫、明记速食快餐等,而被申请人经营项目中也有风味小吃、火锅、快餐和家常菜,并非如申请人所说限定经营鲍翅单一项目,另外,也面对广大工薪阶层。餐厅的装修投入并非昂贵,只不过是一种精心设计的风格而已。可见,地下二层的经营项目与被申请人经营的中式小吃属于同一类品种,与被申请人形成同业竞争,给被申请人造成很大经济损失,申请人的行为构成违约,虽多次交涉,但未见纠正,而且,行为时间也早于被申请人拒付租金的行为而发生。
(二)关于对补充协议第9条的解释
申请人称:2001年5月,地下二层出现小吃等餐饮服务,当时被申请人向申请人提出异议,双方未能就此达成一致,同时,双方因空调改造等产生诸多分歧,补充协议就是对以前双方争议的一揽子解决方案。补充协议第9条的约定是因为申请人在放弃很大一部分权利的同时,希望被申请人不要在将来的合同履行过程中再以地下二层小吃问题及其它以前存在的争议为借口再行拖欠租金及相关费用,因此,第9条的含义是指双方对被申请人所承租物业本身及与租赁关系有关的周边条件在签订补充协议时状况予以接受,即免除签订补充协议前产生的全部责任,无论过错和损失大小。因此,被申请人不能再追究申请人签订补充协议之前的问题的责任。
被申请人辩称:申请人歪曲了补充协议第9条的意思,补充协议第9条的意思是,补充协议生效日前的违约行为互不追究,并相互给予纠正违约行为的机会,但补充协议生效后的违约行为要依据合同约定予以追究,因此,补充协议生效后,申请人继续允许地下二层经营中式餐饮项目的行为仍旧违反合同第6.10条,而且在补充协议生效后持续发生,申请人应承担违约责任。其次,补充协议中所称“按租赁房产现状”也仅指被申请人承租的地上二层,不包括地下二层,也因此,无从说起对地下二层中式餐饮项目现状的承认。
(三)关于同时履行抗辩权
申请人称:申请人对被申请人关于同时履行抗辩权的理论不持异议,但因申请人严格履行合同约定,并无违约情形,所以,被申请人关于同时履行抗辩权的理论不适用本案。
被申请人辩称:合同法第66条规定了同时履行抗辩权,被申请人暂停支付租金正是针对申请人先行违约行为而依法行使双务合同中当事人享有的同时履行抗辩权,即在申请人停止违约行为之前,被申请人有权拒绝履行合同义务,被申请人拒付租金的行为是正当行使同时也履行抗辩权的行为,不构成对合同的违约。
(四)关于物业费的支付
申请人称:按照合同第5.7条的约定,被申请人应向申请人或物业公司支付物业费及其它费用,虽然合同履行中被申请人确系仅向物业公司交纳物业费,但并不排除申请人依合同约定取得收取物业费的权利。实际上,在双方签署合同前,单独的物业公司就已存在,因此,物业公司成立后,再由物业公司收费的观点不成立,同时,不论申请人是否有权收取物业费等相关费用,另一有权收费主体北京万厦物业管理公司已出具证明,将向被申请人追缴物业费等相关费用欠费的权利转让给申请人。
被申请人辩称:申请人未向被申请人提供物业服务,因此,也无权收取物业费,同时,被申请人始终向万厦物业公司支付物业费,从未向申请人支付过,申请人作为开发商,与物业公司为两个独立法人,申请人指定物业公司后,业主与物业公司建立的联系,双方间的租赁关系不能代替或涵盖物业管理、服务的关系,冷水费、排污费是委托代收关系,受托人是万厦物业公司,采暖是万厦公司提供的,因此,申请人无权向被申请人主张冷水费、排污费和采暖费。
(五)关于消防通道
申请人称:合同约定,被申请人租赁的是地上二层,而被申请人所述消防通道位于嘉慧苑一层,因此,该消防通道本不属于被申请人承租范围,更说不上租赁房屋有重大瑕疵。
被申请人辩称:在案仲裁期间,物业公司致函被申请人,告知嘉麟楼餐厅出入通道为消防通道,由此可以认定,申请人提供的租赁房屋有重大瑕疵,并隐瞒未告知,这是被申请人履行同时抗辩权的另一基础。
(六)关于格式条款
申请人称:合同第6.10条内容的排他性、特殊性决定了该条款的内容在其它合同中不可能重复出现,同时,该条款是被申请人要求加入的,因此,该条款内容不是申请人可以重复使用的,又非申请人事先拟订的,更谈不上订立合同时未与被申请人协商。
被申请人辩称:合同是申请人提供的格式合同,双方对第6.10条有争议,应作出不利于申请人的解释,即认为申请人违反第6.10条的约定,构成违约。

二  仲裁庭意见

(一)关于合同和补充协议的效力
双方于2000年6月29日签订的合同及2001年7月30日签订的补充协议是双方在平等自愿的基础上签订的,双方都具有签订合同和补充协议的主体资格,并且上述合同和补充协议内容不违反中国法律、法规,并符合合同生效的一般要件,代表了双方的真实意思表示,因此,合同和补充协议是合法有效的,双方对此也并无异议。故仲裁庭认为:合同和补充协议应当作为判定双方当事人之间权利、义务的依据。
(二)关于补充协议第9条的约定
仲裁庭注意到,双方对补充协议第9条有着完全不同的理解,申请人认为,按照补充协议第9条的约定,被申请人对所承租房屋本身及与租赁房屋有关的周边条件均予接受,并继续租赁关系,即地下二层中餐小吃在先,签订补充协议在后,签订补充协议意味着被申请人对地下二层中餐小吃出现的认可,并应继续履行租赁合同。而被申请人认为,补充协议所指的是地上二层被申请人所承租房屋范围内的事宜,并不涉及承租房屋周边条件,即认可地下二层中餐小吃的出现。仲裁庭仔细地回顾了补充协议的全部内容,特别是第9条的约定,仲裁庭认为,补充协议是双方为解决被申请人所租房屋装修过程中发生的诸多争议而签订的,特别是补充协议开头语已指明“为了全面、妥善解决甲、乙双方前期在履行‘华澳中心二期(嘉慧苑)场地租赁合同’过程中产生的分歧,本着互谅互让的精神,双方达成补充协议如下:……”。补充协议第9条也指明:“基于上述条款的履行,甲、乙双方均保证不再相互追究本协定生效前双方在履行租赁合同过程中 一切责任,甲乙双方须按照租赁房产的现状继续履行租赁合同。”上述条款已清楚地无歧义地指明补充协议的内容所对应的是被申请人所承租的房屋本身及租赁合同履行中出现的问题的解决方式,而并不涉及地下二层中餐小吃的出现及被申请人对其出现的认可,申请人不应由此得出,被申请人认可或同意了申请人许可第三人在地下二层经营中餐小吃的结论,严格地说,补充协议与申请人是否违反合同第6.1条无关。因此,仲裁庭对申请人的上述主张不予支持。
(三)关于合同及补充协议的终止
仲裁庭认为,合同终止与否对合同双方当事人的利益均会产生重大影响,因此,仲裁庭对此应采取审慎的态度。同时,仲裁庭也认为,如上所述,双方当事人签订的合同和补充协议是合法有效的,是双方真实意思表示,因此,双方所签订的合同及补充协议是判定双方权利、义务的依据。也因此,双方在合同中的约定包括合同解除条件的约定只要没有违反中国法律的强制性规定,就应当得到仲裁庭的尊重。基于上述理由,仲裁庭仔细地回顾了双方所签订的合同及补充协议,仲裁庭发现,双方当事人在合同中就预期发生合同解除条件作了清楚明确的约定,如合同第5.8条约定,被申请人若对本合同约定应缴付的各项款项不予缴纳或延迟缴纳超过30天,则申请人有权根据合同第8条的约定解除合同;第7.1条约定,被申请人须按月交付租金、管理费、租赁单位水电费及通讯费以及供被申请人使用的一切其它专门服务的费用;第8.1条约定,当被申请人未按本合同第五条的约定缴纳任何一期租金或有关费用超过45天,申请人有权单方面终止或解除合同而无须向被申请人做出任何赔偿。仲裁庭认为,上述约定清楚明确。根据申请人与被申请人就合同履行情况向仲裁庭提交的证据材料及庭审情况,仲裁庭认为,被申请人未按合同约定缴纳多期租金、物业费及其它费用,远远超过了45天,同时,被申请人主张的同时履行抗辩权不能成立。因此,仲裁庭认为合同约定的提前终止的条件已经成就。合同终止后,作为合同补充的双方签订的补充协议当然也即终止。基于以上,仲裁庭支持申请人请求提前终止合同和补充协议、由被申请人将租赁房屋恢复至清洁状态交还申请人的主张。
(四)关于合同6.10条
合同第6.10条的约定是申请人与被申请人争议的最重要的焦点,仲裁庭认为这一约定对双方当事人合同的履行及认定双方中任何一方违约至关重要。仲裁庭发现,申请人和被申请人对合同第6.10条的理解是相同的:申请人认为,按合同第6.10条的约定,申请人不应在嘉慧苑范围内许可第三人开设中餐馆,但是指不能开设风味,品种相同或相似的中餐馆;被申请人认为,合同第6.10条应理解为申请人不应允许第三人在嘉慧苑范围开设与被申请人经营的风味、品种相同或相拟的中餐馆。但双方在用第6.10条衡量和解释申请人许可天惠福超市在地下二层开设中餐服务的行为时却得出了相反的结论。申请人认为,地下二层的中餐服务至多只是大排挡,称不上餐馆,无论从经营风味、品种上还是从价位上均无法与被申请人开设的嘉麟楼相提并论,二者不构成竞争关系,因此,说不上申请人违反了合同第6.10条。而被申请人认为,地下二层中式餐饮服务包括了火锅、兰州拉面等,与被申请人的经营品种相同或相似,分流了被申请人的客源,与被申请人开设的嘉麟楼形成同业竞争,因此,违反了合同第6.10条的约定。鉴于上述,仲裁庭仔细地考虑了双方的主张及依据,在回顾了双方提交的有关文件后,结合庭审情况,仲裁庭认为,对合同第6.10条的理解和解释应当考虑合同签订时的背景及在这背景下双方的意思表示及双方的真实意图。仲裁庭认为,双方之所以在合同中订立第6.10条,是因为双方都同意申请人在合同生效后在嘉慧苑范围内不应再允许第三人开设与被申请人开设的嘉麟楼构成竞争的中式餐馆,从而对嘉麟楼的利益有一定的保护,为嘉麟楼的经营创造一个好的环境及周边条件。但同时,仲裁庭也认为,有一点是非常明确的,即该条款并非一个独占的、排除其它一切形式中餐服务的出租条款,该条款的真实意思应只是排除了申请人向与被申请人构成竞争关系的其它中餐服务业出租房屋的情况。因为如果双方的意思是在嘉慧苑中只开设一家中餐馆的话,那么合同双方就没必要在第6.10条中对风味和品种作出限定了。因而,申请人可以根据合同的约定允许第三人开设另外的中餐馆,但其经营不得与被申请人已经经营的风味和品种相同或相似,进而与被申请人形成同业竞争关系。因此,申请人允许第三人开设的中式餐饮服务是否经营了与被申请人经营的风味、品种相同并与被申请人形成同业竞争关系是问题的关键,也是判断申请人是否违约及被申请人是否具有同时履行抗辩权的标准。仲裁庭认为,被申请人经营的嘉麟楼是一个中档酒楼,包含了多种风潮菜肴,也包括高档的鲍翅,而地下二层的中餐服务是与天惠福超市连接并在其一角开设的开放式、自选式快餐大排挡,二者从经营方式、价位、风味、消费群体、就餐环境均不相同,完全不能相提交论,从任何角度上讲都不能认为与被申请人开设的嘉麟楼构成同业竞争关系。至于说品种,仲裁庭认为,如上所述,对合同中的这一约定应当考虑其背景并保持与上述同一的判断标准。因此,仲裁庭认为,对品种一词的理解不应拘泥于一个具体的品种来谈论,就如同高档餐馆和路边食摊均经营面食米饭一样,并不能因此而认为二者因都经营面食不得再继续经营面食米饭。基于以上,仲裁认为,被申请人经营的嘉麟楼与申请人允许天惠福超市在地下二层开设的中式餐饮服务从风味、品种、价位、消费群体、就餐环境和经营方式上均不相同或相似,二者不构成竞争关系。被申请人认为地下二层中式餐饮分流了被申请人的客流没有任何证据,因此,仲裁庭认为,申请人没有违反合同第6.10条的约定,也因此,被申请人主张的同时履行抗辩权也不能成立。
(五)关于消防通道
仲裁庭注意到被申请人主张消防通道作为餐厅的经营通道不符合法律规定,并由此认为申请人向被申请人提供的租赁房屋有重大瑕疵并予以隐瞒,也因此构成同时履行抗辩权的基础。仲裁庭认为,申请人为整个楼宇安全考虑而要求保持消防通道的畅通是善意的,同时,消防通道可以兼作他用,但必须保持畅通无阻,因此,申请人为上述目的而要求被申请人将影响消防通道畅通的物品搬出并无不妥。基于上述,仲裁庭不能同意被申请人认为申请人提供的租赁房屋有重大瑕疵的主张。仲裁庭也认为,这不构成被申请人所主张的同时履行抗辩权基础。
(六)关于被申请人所拖欠的租金、物业费及其它费用和滞纳金
在庭审质证中和双方向仲裁庭提交的书面意见中,被申请人对申请人提出的所欠租金的数额及计算公式没有异议,而对于物业费和其它费用,被申请人认为对应交费用数额没有异议,但认为应交给物业公司而非申请人。有关上述问题,仲裁庭认为:
1.关于收费主体
仲裁庭注意到,申请人向仲裁庭提交的补充证据中,有一份物业公司出具的函件,该函件说明,物业公司将追缴被申请人拖欠物业费及其它费用的权利转让给了申请人。仲裁庭认为,物业公司将这一权利转让给申请人并不违反法律规定,因此,仲裁庭认为,申请人不仅有权向被申请人收取租金,而且也有权向被申请人收取物业费及其它费用。
2.关于所欠租金
申请人向仲裁庭提交的被申请人欠租的证据表明,被申请人至今已拖欠申请人2001年12月、2002年1月、2月、6月、7月、8月、9月、10月的租金,每月租金252093.245元人民币。另外,被申请人于2002年6月7日支付了2002年5月的部分租金计168062.16元人民币,尚欠84031.05元人民币,2002年4月的租金于2002年6月7日支付,迟付34天。上述被申请人拖欠租金的总额为2100777元人民币,按合同约定,申请人有权就上述拖欠的租金从应付之日第二天起按日万分之五计算滞纳金。申请人的请求为,上述已付但迟延的部分,按迟延天数计算滞纳金,未付的部分以2002年11月3日为截止日计算滞纳金,按上述方法计算出的滞纳金总额为152264.33元人民币,二项合计为2253041.33元人民币。仲裁庭支持申请人向被申请人索要拖欠租金及滞纳金2253041.33元人民币的主张。
3.关于所欠物业费
申请人向仲裁庭提交的证据表明,被申请人至今仍拖欠2001年12月、2002年1月、2月、6月、7月、8月、9月、10月、11月计9个月的物业费,按合同约定,每月物业费35238.84元人民币,上述拖欠物业费总额为317149.56元人民币。按合同约定,申请人有权就上述拖欠的物业费从应付之日第二天按日万分之五计算收取滞纳金,申请人的请求为,上述已付但迟延支付的部分按迟延天数计算滞纳金,未付的部分,以2002年11月3日为截止日计算滞纳金,按上述方法计算的滞纳金总额为29530.14元人民币,二项合计为346679.70元人民币。仲裁庭支持申请人向被申请人索要拖欠的物业费及滞纳金346679.70元人民币。
4.关于所欠冷水费
申请人向仲裁庭提交的证据表明,被申请人至今仍拖欠2002年3月——2002年11月的冷水费51308.80元人民币,其中除2002年11月份拖欠的冷水费没有滞纳金外,按合同约定,申请人有权就上述拖欠的冷水费从应付之日第二天起按日万分之五计算收取滞纳金,申请人的请求为,上述未付的冷水费以2002年11月3日为截止日计算收取滞纳金计3040.83元人民币,二项合计为54349.63元人民币。仲裁庭支持申请人向被申请人索要拖欠的冷水费及滞纳金54349.63元人民币的主张。
5.关于排污费
申请人向仲裁庭提交的证据表明,被申请人至今仍拖欠2002年3月至11月的排污费合计13514元人民币,其中除2002年11月份拖欠的排污费没有滞纳金外,按合同约定,申请人有权就上述拖欠的排污费从应付之日第二天起按日万分之五计算收取滞纳金。申请人的请求为,上述未付的排污费以2002年11月3日为截止日计算出的滞纳金为801.65元人民币,二项合计为14315.65元人民币。仲裁庭支持申请人向被申请人索要拖欠的排污费及滞纳金14318.65元人民币。
6.关于采暖费
申请人向仲裁庭提供的证据表明,被申请人至今仍拖欠2001年1月1日至3月15日的采暖费(2000年11月15日至2000年12月31日的采暖费申请人已同意免除)和2001年11月15日至2002年3月15日的采暖费合计154169.93元人民币,按合同约定,申请人有权按日万分之五计算收取滞纳金。申请人的请求为,2000年度采暖费的滞纳金从2001年3月16日计算至2002年11月3日共计17640.60元人民币;2001年采暖费的滞纳金从2002年3月16日计算至2002年11月3日共计10910.49元人民币。仲裁庭支持申请人向被申请人索要拖欠的采暖费及滞纳金182721.02元人民币的主张。
(七)关于被申请人赔偿申请人2月房租损失504186.48元和1个月物业费损失费35238.84元的仲裁请求
根据合同第5.5条的约定,被申请人于2000年6月29日向申请人支付了504186.48元人民币的租金押金,同时于2001年7月20日向申请人支付了首期物业费,包括了35238.84元的押金。如上所述,被申请人违反了合同第8.1条的约定,仲裁庭注意到,依合同第8.3条的约定,如合同因第8.1条和8.2条终止或解除,申请人有权扣除被申请人已付的押金;并且如因上述终止或解除合同给申请人造成经济损失,被申请人应按申请人遭受损失向申请人支付赔偿金。但本案申请人虽向被申请人提出索要2个月租金押金和1个月物业费押金作为赔偿的请求,但未能提供相应的证据予以证明,因此仲裁庭对该项赔偿请求不能支持。
(八)关于申请人的律师费用及其它费用
仲裁庭认为,申请人向仲裁庭提交了因解决本案争议而支付律师费4万元的证据,仲裁庭支持申请人提出的其因一案而发生的律师费用由被申请人承担的请求。同时,因申请人未就本案取证费用、交通费用、文印费用等提供证据,因此,仲裁庭对除律师费以外的其它费用的请求不予支持。
(九)关于仲裁费用
仲裁庭认为,本案仲裁费用应全部由被申请人承担。

三 裁 决
基于上述事实和理由,仲裁庭裁决如下:
(一)解除申请人与被申请人于2000年6月29日签订的《华澳中心二期(嘉慧苑)场地租赁合同》和2001年7月20日签订的补充协议,由被申请人将租赁场地恢复至清洁状态交还给申请人。
(二)被申请人向申请人支付拖欠的租金2100777元人民币及滞纳金152264.33元人民币。
(三)被申请人向申请人支付拖欠的物业费317149.56元人民币和滞纳金29530.14元人民币;支付冷水费51308.80元人民币及滞纳金3040.83元人民币;支付排污费135814元人民币及滞纳金801.65元人民币;支付采暖费及滞纳金182721.02元人民币。上述金额合计598066元。
(四)驳回申请人要求的被申请人赔偿申请人2个月房租损失504186.48元和1个月物业费损失358238.84元的仲裁请求。
(五)被申请人支付申请人为本案而支出的律师费40000元人民币。
(六)本案仲裁费用计72660.42元(已由申请人全部预付),由被申请人全部承担,被申请人应直接向申请人支付代其垫付的仲裁费用72660.42元。
(七)驳回申请人的其它仲裁请求。
上述被申请人应向申请人给付的费用,被申请人应于本裁决书生效之日起20日内支付完毕。逾期支付的按中国人民银行有关逾期付款的相关规定办理。
本裁决为终局裁决,自作出之日起生效。
                首席仲裁员:安红旗
                 仲裁员:陈震
 
                 仲裁员:刘玉明

                    2002年12月20日



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