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也谈未经授权代签租赁合同有效吗

发布时间:2018年4月25日 黔东南凯里合同纠纷律师  

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  【案情】
  2008年8月1日,原告周某与丈夫马某经法院调解离婚,协议约定夫妻共同财产的两间店面归原告周某所有。该店面此前由马某租给被告朱某、叶某、舒某三人共同从事经营活动,原被告离婚时租赁尚δ到期。2008年11月30日,租赁期满,原告周某找到被告朱某等商谈租金问题,才知道店面已由原告前夫马某以?年13000元的价格续租给朱某等三被告,租期为三年,租金远低于原告此前要求的2万元。周某认为马某不具有合同的主体资格,?有原告的委托,不能处分原告的财产,其签订的合同无效,遂起诉到法院要求撤消马某与被告签订的店面租赁合同。
  【分歧】
  前夫δ经授权代签房屋租赁合同是否有效?
  第一种意见认为,马某?有周某的授权,擅自对周某所有的店面进行处置,属于无效行为,其签订的租赁合同应属无效合同,应当撤消。
  第二种意见认为,周某、马某均δ告知三被告离婚之事,三被告也无法从其他渠道知道此事。合同到期后,三被告在不知内情的情况下与马某签订续租合同,属于善意,合同有效。
  【评析】
  笔者同意第一种意见认定合同无效,但同时也认为无效合同自始无效,并非可撤销合同。理由如下:
  一、本案中,周某与马某已对婚前财产作了调解协议,两间店面归原告周某所有,这里笔者认定店面已经办理了过户手续,因而马某处分了周某所有的财产,理所当然属于无权处分行为,根据我国《合同法》第51条规定: “无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。 本案中的房屋租赁合同,δ经周某追认,因而是无效合同。
  二、本案中的合同关系系周某与马某离婚之后成立的,此时周某和马某之间已无婚姻关系,前述
  三、我们都知道善意取得的构成要件中,其中之一就是标的物须为动产,房屋显然不是动产,因而也无法适用善意取得制度的规定。
  综上所述,笔者认为前夫δ经授权代签房屋租赁合同,归于无效。
  



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